法院发布典型案例—物业费诉讼时效咋定？据说90%的人不知道

近日，海陵区人民法院(下称“海陵法院”)一项针对市区近4年来的物业纠纷案件统计报告出台，报告显示，该院近年来受理的物业纠纷案件呈逐年上升趋势。其中，2013年为144件、2014年为222件、2015年为273件，而今年仅前三季度就已收案400件，是2013年全年的物业纠纷案件数量的2.8倍。

小区如同一个大家庭，物管充当着管家角色。但现实中业主常常控诉物管公司不作为、服务差、收费高等；而物管也常常叫苦：业主不交物管费、不配合管理……遇到物业纠纷该怎么办？海陵法院发布的这些典型案例或许会给你一些启发。

案例一：房屋漏水谁担责？

“我家房屋外墙渗水，导致家中墙纸发霉，物业公司也不来修。”鹏欣尚城的业主李先生认为小区物业服务不到位，拒绝缴纳物业费。物业公司多次催交无果，于近日将李先生告上法庭。

在法庭上，经法官解释，李先生了解到该问题可以申请公共维修基金解决，最终与物业公司达成调解协议，李先生如数缴纳拖欠的物业费，而物业公司也放弃违约金诉求。

法官说法：不少业主认为花了一辈子积蓄好不容易买的房子，出现渗漏、裂缝等问题，物业公司没有解决就不缴纳物业费。但是，根据法律规定，房屋是有保质期的，在购房时房地产开发商提供了房屋质量保修卡，业主可以对照保修卡的约定，对在质量保质期内发现的相关问题，应向开发商主张权利，要求其提供维修服务。

而对超出质量保质期后发现的公共部分存在的质量问题，因购房时缴纳了公共维修基金，可以向物业公司提出申请，由物业公司按程序向房管局申请公共维修基金维修。因此，对于房屋质量问题，业主应当通过相应的合法途径解决，而不是以拖欠、拒缴物业费的方式，对房屋质量问题置之不理，从而延误时机。

案例二：出现相邻纠纷能否拒缴物业费？

因市区鹏欣丽都业主张先生欠缴物业费，今年7月，凤城物业公司将其告上法庭。

张先生在法庭上提出，楼上住户在其阳台安装太阳能挡板，影响自家阳台采光，物业公司没有尽到及时制止的管理义务，所以他才不缴物业费。

法院审理认为，楼上住户安装太阳能挡板影响张先生采光的行为属于侵权法律关系，与本案非同一法律关系，张先生可另案向侵权人主张权利。判决张先生支付所拖欠的物业费、电梯运行费、公共能耗费、违约金共计17000多元。

法官点评：类似上述相邻权纠纷引起拒缴物业费的情况屡见不鲜，有向法院反映业主将拖把挂在窗外滴水的、私自将车库改造为厨房的、一楼住户下挖加建住房的等等。对于这些违规行为，物业可以加以劝阻，要求整改，如果物业公司履行了上述职责，可以认定其提供了服务。毕竟物业公司并不是政府行政执法机关，其没有行政执法权，业主将责任推给物业公司，以此为由拒缴物业费是不能得到法院支持的。

案例三：催缴物业费的诉讼时效如何确定？

今年以来，多名到庭应诉的业主自认为对法律有所了解，均提出物业公司主张的两年前的物业费已超过诉讼时效，不同意缴纳物业费。比如，在诚缘物业公司与业主丁某的物业服务合同纠纷案件审理中，丁某抗辩称物业公司主张2013年之前的物业费已经超过法定诉讼时效，其可以拒缴。

法院审理认为，诚缘物业公司一直提供物业管理服务，其主张未过诉讼时效，判令丁某支付所拖欠的物业费13000多元并承担违约金3000元。

法官点评：《民法通则》规定的普通诉讼时效为两年。物业公司作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有连续性，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算两年。因此，只有物业公司撤离所服务的小区超出两年未向业主主张物业费时，才可认定超出诉讼时效。如果物业公司在撤离后两年内向业主主张过物业费，即可引起诉讼时效中断，重新计算两年诉讼时效。因此，提醒广大业主应当及时按照合同的约定缴纳物业费，否则不但要缴纳物业费，还要承担额外的违约金。

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